柴野塾長、ならびに講師の先生方、非常に良いお話をされました。

塾長の資本主義社会で如何に勝ち組みになるか、という内容も素晴らしいものがありました。

その中で次のようなことをいわれていました。

◆（塾長の質問）福岡銀行から金利５％で１億円を借りることができるなら、借りますか？

借りる人は、手を上げてください

・・・・聴講者からは全く挙手なし

・・・・我々は真っ先に上げました

・・・・講師陣の方々は後ろの席でしたので、挙手したかどうかは？？？

◆（塾長の答え）

正解は、YESです。

なぜなら、利回り１０％の不動産を購入したら、５％分の収益が産まれます。

苅田さん、挙手が早かったですね（笑）。

超速不動産投資家の苅田和哉の頭の中は、次のようなものでした。

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この１億円を見せ金にして、別の銀行から１０億円の不動産融資を受け、１０億円の物件を購入します。

（今時、１億円のキャッシュを持っていれば超資産家とみなされ、その１０倍の１０億円の不動産投資をするお金は、ほぼ間違いなく貸してくれます。元の１億円は１０億円購入時の諸経費に当てます。）

そうすると、１億円に対しての５％の金利は、１０億円に対しては０．５％となり、この金利はただ同然です。

また当然ですが、１億円－１０％利回りの物件より、１０億円－１０％利回りの物件の方が収益は桁違いにあがります。

（正確には１億円物件をキャッシュで購入する場合に比べて、１０億円物件をローン組んで購入しますので元金返済が生じ、単純に収益は１０倍にはなりませんが。）

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懇親会で、塾長にお伝え出来ませんでしたので、メールで連絡しておきました。

さて、どのような答えが返ってくるか？？？

ご要望がありましたので、超速不動産投資でどうなるか、試算します。

サラリーマンを継続して、個人での収益不動産投資で稼ぐケースです。

まず、税金の前提条件をしっかり確認です。この表は常に手元に。

N夫妻のシミュレーション（現状：専業サラリーマンの場合）

・二人ともにサラリーマンの課税所得１０００万円とすると、

１０００万円×０．３３－１５３．６万円＝１７６．４万円が一人当たりの所得税です。

N夫妻のシミュレーション（将来：兼業大家の場合）

・  二人ともに、１億円―利回り１２％―１０戸以上の物件を保有と仮定。

不動産収入（所得）は、２５０万円と仮定しましょう。

・  そうすると課税額は、二人ともにサラリーマンの課税所得１０００万円を合わせると

１２５０万円×０．３３－１５３．６万円―６５万円（青色申告）＝１９３．９万円が一人当たりの所得税です。

・  所得が２５０万円増えているのに、税金が１９３．９―１７６．４＝１７．５万円しか増加していないのは、青色申告で６５万円の控除が効いています。

・  さらに小規模共済を年間最大の８４万円かけたとすると、所得税は

（１２５０万円－８４万円）×０．３３－１５３．６万円―６５万円（青色申告）＝１６６．１８万円が所得税です。

あれあれ、専業サラリーマンより使えるお金が増えて、税金が少なくなりましたね。

これが節税スキームの効果です。

・小規模共済は、ウエブでいろいろ調べて見てください。解約時や満期では所得になりますが、いろいろ相殺する方法もあります。

（２）  その他

・  同じ３３％の税率でも、税金の支払う絶対額は次のようになります。

１０００万円×０．３３－１５３．６万円＝１７６．４万円

１８００万円×０．３３－１５３．６万円＝４４０．４万円

所得が増えると、税金は単純に増えるのです。

・さて、４０％だとどうなるか？

１８０１万円×０．４０－２７９．６万円＝４４０．８万円

あれあれ、３３％と一緒ですね、そうです、絶対額でみないといけません。

税金を税率で見るのは意味無しです。

・しつこいですが、もう一度。

９００万円×０．２３－６３．６万円＝１４３．４万円

９０１万円×０．３３－１５３．６万円＝１４３．７万円

役人（税金スキームを考える）は、大変賢いです

。。。。ということが良く判りましたね。

以上

（前提条件）

●銀行融資の条件として期間１５年、金利２％

●税金は税務上利益の４０％

●入居率は８０％で、固定資産税を含む経費は満室家賃収入の２０％

●建物価格は１億円の物件で帳簿額６千万円として２５年で償却

（設問）

●実際のキャッシュフローが損益分岐点となる表面利回りを求めよ

（回答）

・１億円の物件をフルローンで投資すると仮定する。ただし、諸経費は無視する。

・期間１５年、金利２％では、元金返済は６．７百万円/年、金利返済は１百万円/年（１０万円未満四捨五入）。

・減価償却は２．４百万円/年。

・表面利回りをX、税金をYとおくと、以下の方程式が成り立つ

Y＝｛１００百万円×X×０．６（空室率２０％＋経費率２０％考慮）-２．４百万円（減価償却）-１百万円（金利）｝×０．４——（１）

Y＝１００百万円×X×０．６-６．７百万円（元金）-１百万円（金利）——-（２）

（解説）

・式（１）の右辺は、税務上の利益に４０％を掛けています。

これが税金になります。

・式（２）の右辺は、実際のCF（キャッシュフロー）になります。

損益分岐ですから、実際のCFと税金が同じという条件です。

（１）と（２）を解けば、X＝０．１７６

答えは、１７．６％です。

築２２～２３年前後で、表面利回り１２～１３％前後の物件はよく見かけます。

市場としても美味しい物件に映るのではないでしょうか？

しかしながら、今回の試算でこの利回りでは、地方銀行の１５年ほどの融資期間前提では不十分なことがお分かりですね。

解決策としては、法定耐用年数までの融資期間を見てくれる銀行に持ち込むことです。

銀行の融資担当者との会話で、この当たりは探ることになりますが、一度でも融資を受けている銀行では大概率直に話してくれます。

特に、大規模修繕が実施されていれば、可能性はあります。

とにかく、行け行けの銀行担当者の時に、懇意になって、バンバン長期の融資を引きましょう。

よく、長期融資を引きたがらない方をお見受けしますが、物件が増えてくれば、長い融資も短い融資も混在してきて、バランスが自然と取れるようになりますので、神経質になる心配は無用です。

地方銀行では、RC中古物件に対しては、１５年～２０年の短い融資期間が一般的ですから、法定耐用年数までの融資が一度でも引けたら、財務諸表も改善されますね。

（前提条件）

●銀行融資の条件として期間２０年、金利２％

●税金は税務上利益の４０％

●入居率は８０％で、固定資産税を含む経費は満室家賃収入の２０％

●建物価格は１億円の物件で帳簿額６千万円として３０年で償却

（設問）

●実際のキャッシュフローが損益分岐点となる表面利回りを求めよ

（回答）

・１億円の物件をフルローンで投資すると仮定する。ただし、諸経費は無視する。

・期間２０年、金利２％では、元金返済は５百万円/年、金利返済は１百万円/年（１０万円未満四捨五入）。

・減価償却は２百万円/年。

・表面利回りをX、税金をYとおくと、以下の方程式が成り立つ

Y＝｛１００百万円×X×０．６（空室率２０％＋経費率２０％考慮）-２百万円（減価償却）-１百万円（金利）｝×０．４——（１）

Y＝１００百万円×X×０．６-５百万円（元金）-１百万円（金利）——-（２）

（解説）

・式（１）の右辺は、税務上の利益に４０％を掛けています。

これが税金になります。

・式（２）の右辺は、実際のCF（キャッシュフロー）になります。

損益分岐ですから、実際のCFと税金が同じという条件です。

（１）と（２）を解けば、X＝０．１３３

答えは、１３．３％です。

入居率８０％は普通にありえることですので、苅田和哉が提唱する超速不動産投資では、

最低でも利回り１３％以上の物件を購入するようにしましょう。

指値でそのような物件を創り出します。

ただし、築１５年前後で融資期間が２０年取れる物件の時です。

この問に関する答えを見つけるための演習問題です。

（１）演習問題その１

●銀行融資の条件として期間２０年、金利２％とします。

●税金は税務上利益の４０％とします。

●入居率は８０％で、固定資産税を含む経費は満室家賃収入の２０％とします。

●建物（減価償却費用）価格は１億円の物件で帳簿額６千万円として３０年で償却します。

（築１７年の物件を購入した訳です。）

●さてこれらの条件において、実際のキャッシュフローが損益分岐点（ブレイクイ―ブン、要するにプラスマイナス零）となる表面利回りはいくらですか？

●連立方程式にて解を求めてください。

（２）演習問題その２

●銀行融資の条件として期間１５年、金利２％とします。

●建物（減価償却費用）価格は１億円の物件で帳簿額６千万円として２５年で償却します。

（築２２年の物件を購入した訳です。）

●その他の条件は演習問題その１と同じです。

地方で超速不動産投資を行う場合、地方銀行の目線で判定しなければいけません。

都市銀行や関東の銀行のように、長～い融資期間（融資年数＝法定耐用年数ー築年数）を組んでくれませんので、

自ずから、目標利回りが自動的に決まってきます。

上記の演習問題はこの典型例です。

苅田和哉はこの２つの目線で、常に物件を見ています。

答えは、次回に掲載します。

クライアント様にも同じ宿題を出していますので、どの程度できてくるか、楽しみです！！！

このブログサイトで紹介してきた最近購入した高利回り物件の実際です。

現時点で入居率は７割程度ですが、次のような状況です。

家賃入金は管理会社の管理費や当月の修繕費などは差し引かれて入金されますので、

これから毎月の元金と利息の支払いを差し引いたものがキャッシュ・フローになります。

３ヶ月経過後、既に１３０万円ほど貯まりました。

本年は、固定資産税は購入時に精算しているため、今後の大口支払いは、不動産取得税になります。

物件購入時に諸経費を支払っていますが、不動産取得税を来年度の支払となるように交渉予定ですので、

物件単体では１年目から黒字となる見込みです。

元金も、１５年返済でガンガン減っていき、キャッシュ・フローも７割入居でこの状態ですから、

満室になれば潤沢なキャッシュ・フローを得ることができます。

これが私が実践中の、”超速不動産投資で稼ぐ”という意味なのです。