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苅田和哉の超速不動産投資セミナー

サラリーマン副業で総投資額２２億円、年間キャッシュ・フロー７千万円、を僅か５年２ヶ月で達成。人知れず蓄積してきたその超速不動産投資法の全貌と実績を初公開する苅田和哉のサラリーマンリタイア記念講演セミナーの第１弾！

今回は特別に、高属性のエリートの方々（資産家、士業、一流サラリーマン等）に限定して苅田和哉が実践してきた国内の収益不動産投資法を伝授する入門編です。

■日時

（１）東京：２０１４年２月８日（土）、１４時～１７時

（２）福岡：２０１４年２月１５日（土）、１４時～１７時

３千円（当日徴収）を予定

セミナー終了後、希望者には個別相談をお受け致します。

■注意事項

今回のセミナーは、１），２），３）を満たす方が原則対象です。

１）不動産投資をこれから本格的に開始しようとしている方

２）年収１千万円超および金融資産が数千万円の高属性の方

３）銀行をパートナーとして、金融レバレッジを大きく効かせられる方

（資産家、士業、一流サラリーマン等）

■セミナー内容骨子

第１部

・総額２２億円投資の全収益物件公開（外観、収支状況）

・キャッシュ・フロー１億円への道のり

・不動産投資に最も重要な３つの事

・苅田和哉の投資基準と考え方

第２部

・RTB不動産投資アカデミー教材の現物紹介

・クライアント達の実績紹介

Fさん（福岡）：２年でRC４棟を入手、総投資額４．７億円、家賃収入：７千万円/年。

Mさん（東京）：数ヶ月でRC２棟を入手、総投資額６．４億円、家賃収入：８．６千万円/年。

開催までまだ時間がありますが、ぜひ予定しておいてくださいね。

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超速不動産投資セミナーのご案内

思い起こせば、2008年から収益不動産投資を開始し、その年の7月に第１棟を入手しました。
それからは、怒涛の5年間の快進撃、ほぼ5年後となる2013年の夏に総仕上げとして、第15棟を獲得。

この結果、総投資額22億円、合計510室の不動産投資家として成長するまでに至りました。
この間、家族や兄弟や親戚からの様々な支援を励ましを頂き、ここまで到達することが出来ました。

そして、当初の目的であったサラリーマンの夢リタイアを遂に達成することが出来ました。
”不動産投資で悔いのない人生にチャレンジし夢を実現する”という当初掲げた第一ステージの目標を完全にクリアとなりました。

今後は、第二ステージが幕開けします。
このオフィシャルブログも暫くは小休止状態でしたが、今後はこの第二ステージの理念・ビジョン・戦略を紹介していきたいと思います。

本年もどうぞよろしくお願い致します。

このブログを見て頂いている一般の方にも、内容をシェエアしますね。

（以下、発信内容です）

現在、物件価格がどんどん上昇しています。
この局面で物件を購入する秘訣を伝授しますね。

その前に私がオフィシャルブログ等で発信しているメッセージを再掲します。
これに当てはまる人だけが、物件を購入できるチャンスがあります。

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良くも悪くも不動産投資は、人生を一気に新局面へ導く破壊的力をもっています。

現状の生活に満足している方、年金の足しにと考えている程度の方、平凡な安全第一の人生を考える方々には、収益不動産投資はお薦めしません。

しかしながら、現状を打開し悔いの無い人生にチャレンジしたいと本気で考え、夢の実現に全てを注ぐ覚悟・胆力のある方には、収益不動産投資によって、限りない成功の可能性があります。

夢は必ず実現するもの！　共に進もうではありませんか！
～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

努力する人には神様は決して裏切らないものです。逆に言えば、努力できない人には神様は冷淡ですし、いつも言っているように物件が大家として自分を選んでくれません。

さて、これまで私が基準にしてきた物件（従来基準）は、以下の様なものです。

■従来基準
・中古RC１棟　築１５～２０年
・表面利回り　１２％以上
・高積算評価　「価格×７０～８０％」＜固定資産評価額
・キャッシュ・フロー　２００～２５０万円以上＠１億円投資当たり
（融資期間２０～２５年、金利２％、経費２０％、空室率１５％）

しかしながら、現在においては大都市圏ばかりでなく、地方都市でも上記に当てはまる物件は出てこなくなりました。

この局面においては、上記条件の物件は”ないものねだり”ですので、いくら待っても探しても購入は無理です！何かリスクを果敢にとった方が物件購入可能です。

そのリスクを取る物件とは？？？
ズバリ、「築古高利回り物件」か「築浅低利回り物件」ですね。

苅田和哉は当然ながら前者狙いです。現時点で、築２５年以上の表面利回り２０％の物件を買い付け中です。見事ゲットしたら、ブログ等で紹介したいと思います。

このような築古物件は、運営ノウハウを持っている経験者でなければ、正直難しいです。
では、皆さんにはどのような物件を推奨するか？

以下の新基準を御覧ください。

■新基準
・中古RC１棟　築５～１５年
・表面利回り　１０％以上
・積算評価　「価格×７０％」＜固定資産評価額
・キャッシュ・フロー　２００万円以上＠１億円投資当たり
（融資期間３０年、金利２％、経費２０％、空室率１５％）

ここでは築浅の物件選択と、３０年融資を出す銀行開拓がポイントです。
築浅ですから、空室率は１５％を割ることは少ないでしょうから、実際のキャッシュ・フローは大丈夫と考えます。

いかがでしょうか？この基準なら、指値を駆使して届きそうですよね。
それでは、頑張ってください。

今の物件入手が難しい時期に自分の努力で物件購入できれば、それだけで競争に勝ったということです。
ではまた、お会いしましょう♪

久々のなべげんデス！！！

いけすは相変わらず元気、毎日トラックで海水を運び、新鮮な魚介類を維持します。

今日、苅田かずやは「なまこ」を注文、ご主人がすかざずいけすからなまこをゲット。

１分後には、私の口へ、凄いです。本当に。

早い時間に入ると、お酒２杯とつまみ２品で千円です。

超速不動産投資家の苅田かずやは、いつもこのパターンです。

そして・・・・・・・・・・・・・・

マスターに掲載許可を頂きました＠2013年3月29日

事後報告ですけど・・・・・

快くOKもらいました～！

昨年２０１２年の年末にビッグ情報を獲得、追跡していた４億円の高利回り物件です。

結果は？？？　競合に取られました。

◆どのような収益物件であったか。

・価格：４．２億円を４．０億円でオファーして、売主了解

・築６年の鉄骨鉄筋コンクリート造り（SRC）

・駅（地方ですが新幹線停車駅）から徒歩３分

・表面利回り１２％

・業者一括契約で、大家には表面利回りで計算して１０％の家賃収入

どうでしょうか？超素晴らしい物件です。

一括管理が曲者ですが、これはいずれ管理は外すとして、ともかくキャッシュ・フローは余裕で月に１００万円は確保できます。

サラリーマンへは、いわゆる一発リタイア物件ですね。

しかも、築浅で、エキチカ、２～３年に一度出るか、出ないかという物件でしょう。

銀行に融資を打診し、２行ともに超積極的で、１月末頃には内定をもらっていました。

◆なぜ、獲得出来なかったか？

最初は１番手でしたが、途中から売主さんの負債元が出てきて強引に１番手を確保、当方２番手になってしまいました。

まあ、よくありそうなパターンです。

１番手の方の融資が崩れなければ、お手上げの状態ですが、１番手の方が１月末までに契約出来なければ、当方に声がかかるてはずになっていました。

そしてそして、２月になり、音沙汰がありません。これは、もしかしたらいけるかも？？？と思っていた矢先、

融資をお願いしていた１行から「あの物件もう（契約が）終わっている」との隠密情報が。

◆確認方法は？

これも常套手段ですが、仲介業者さんに連絡して謄本をあげて頂きました。

と・と・と・お見事です！１月末で持ち主が変わっていました。

電光石火の早業です。

元付の仲介業者さんも全く知らない（と言い訳していました！！！信じましょう？？？）、お見事な技でした。

本当に、脱帽です。

◆落ち込む？のは大きな間違い！！！

まあ、不動産は縁あってのものですから、次の物件探しに行きましょう。

経験上このような場合、大概はすぐ後にもっと良い物件がみつかるものです。

特に、融資がついたという事実は、返報性の法則が必ずと言っていいほど、来ますね。

実際、そのような流れになって来ました。

今後の展開に、乞うご期待！

２０１３年がいよいよスタートしました。

超速不動産投資家の苅田和哉も年末から全速前進。

新しい物件情報を基に、大型RC物件を買い付け中です。

駅から徒歩１分、築４年、利回り１２％超という、久々のワクワク感を感じさせる物件。

しかし、今後は競合が乱立し、経営に自信がないと進めません。

さて、本年はいろいろな局面で、ひとつの転機の年になるでしょう。

サラリーマン兼業も５年目に突入し、いよいよ大詰めの段階になる予感があります。

あくまで自然体で望んでいますが、その流れに乗って対応していきたいと思います。

人生、旬な時期はあります。

五感を高めて、そのタイミングを見誤らないようにしたいと思います。

ネットビジネスについては、自己研鑚が続きます。

日々、勉強・勉強の連続になるでしょう。

守破離という中で、

不動産投資は完全に”離”の世界、ネットビジネスは、先人の教えを完全に実践し”守”。

超速不動産投資とネットビジネス、心技体でバランスよく、しかし集中して、進みたいと考えています。

そして、胆力を最大限に高めて、しかし冷静に即決即断。

皆さま、よいお年をお迎えください。

■銀行融資
金融緩和の場合、優良顧客に対しては、貸しやすい状況となると予想されます。
しかしながら、これまでの銀行の態度を見ると、世間の状況というよりは、融資担当役員の見解に左右されている傾向があります。

福岡の銀行では、以下と理解しています。

・N銀行は、昨年までは消極的でしたが、本年になって積極的に転換
・F銀行は、数年前までは積極的でしたが、この１～２年は引き締め状態
・T銀行は、安定して優良顧客には貸し出す（ただし、頭金が必ず必要）
・K銀行は、昨年度はご祝儀相場でしたが、本年は非常に堅実です
・H銀行が積極的と聞いています（私は付き合いはありませんが、、、）

金融円滑化法切れに伴い、また金融緩和になると、今後は、２極化がますます進むと予想しています。
良い決算書を継続して、銀行に対して優良顧客の位置を確保することが重要と考えています。

■不動産
金融円滑化法切れで、その代替案が政府から出てくるかどうか、注視しています。
現状では来年度の中小企業の倒産が増えると予想されているため、水面下ではすでに物件の獲得争いが出ています。

しかしながら業者がまず、美味しい物件を確保してしまいますので、一般顧客には従来と変わらないという意見が多数を占めています。
よって、その美味しい物件を回してもらうだけの顧客になることが重要と思います。

福岡は、現状は物件が不足しています。
昨年までは、築２０年未満でも利回り１２％程度のRC中古物件もありましたが、最近はせいぜい１０％くらいが上限です。

私の購入基準には、全く達していない状況が続いています。
よって、今は無理をせずに、来年度に期待しています。
なお、金融緩和の一環として、中小企業を助ける措置がなされれば、現在の物件状況はあまり変化ないかもしれません。

以上、ご参考になりましたら幸いです。

◆まず、冬になって、雪が積もると除雪が必要になります。

駐車場に積雪すると、共同住宅ですから誰が最初に除雪するか
（アパートやマンションの駐車場から道路まで）
ということが大問題になります。

北海道では例年ですので、住宅居住者へ運営方法を定めているケースも多いようです。
大家さんが近隣の場合には、状況を判断して特に大雪だったら除雪車を依頼したりできます。

しかし、本州の大家さんだったりすると、気が付きません。
基本は、管理会社さんへ対応を依頼しておくのでしょうか？

 
◆次の問題は、水道管の凍りつきです。
これも地域によって、どのような対策がなされているか？

たまにしか凍らない地域は、多分何も対策をしていないでしょうから、
スポットで凍結が起こると、気温の上昇を待つしか、対策がありませんね。

 
◆ロードヒーティング付き物件
もあるようですが、維持費用が大変ですね。

 
◆暖房装置
ガスよりも灯油が好まれるようです。
ひと月の暖房費用が、灯油ではガスの半分くらいだそうです。
まだまだ、いろいろあるでしょうが、・・・・ということで、寒冷地方の不動産投資は、その地域に慣れ親しんだ方が行うことが基本でしょう。

と、ここで読者さんから、寒い地方での不動産経営に関して、とても親切なコメントを頂戴しましたので、紹介します！

ちなみに、女性の独身者ですよ。

～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～
＜除雪について＞
私はアパート暮らしですが除雪は各個人で行なっています。
大手でしたら管理会社や大家さんが行うことが多いのですが、
毎年のように自分の駐車場の所は自分でが基本ですね！

大家さんが依頼すれば管理会社も動くのでしょうけれど
その分出費が多くなりますね・・・
＜水道管の凍結について＞
基本は水道管の水抜きをする
または
朝氷点下8度以上になる場合は、夜水を少し出して休む
（私の経験上このくらいで古いアパートは凍結します）

私は凍結を過去3回体験しました（泣）
雪国じゃないと知らない人多いかもしれませんね
＜暖房装置＞
エアコンも多いですが、ファンヒーターなど灯油の方が
温まりが早くて良いですね

あとはこたつが寒がりな人には必需品ですね。
～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

 
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