ギリギリ、一括償却に間に合いました。

さて、２０１３年度の太陽光発電買取単価ですが、１ｋWhあたり３８円に決まったようです。

２０１２年度は４２円でしたので、１０％減ですね。

しかしながら、設備価格が１０％下がっているようですので、まだまだ投資メリットは変わりませんね。

先日、太陽光設置業者さんが面白いことを言っていました。

超田舎の平坦な安値の土地が、奪い合いだそうです。

坪単価で５０００円～６０００円ですと、太陽光発電の設置の土俵に乗るとのこと。

以前ですと、使い道のない、荒れた土地は競売でしばしば見かけました。

最近はどうでしょうか？

地主が強気に出ているそうですので、売り物が減っているでしょうか。

設備費回収は、１０年未満を目処にすると良いですね。

この土俵に乗る場合には、３８円の２０１３年度も引き続き、設置を検討します。

但し、肝心な条件があります。

２０１２年度は、設備の一括償却が認められていました。

２０１３年度はこの制度がどうなるかです。

一括償却だと、節税効果も含めると５～６年間で回収できてしまいます。

本当にメリット大です。

情報収集をかかさずに、２０１３年度も太陽光発電の投資を続ける計画です！

◆まず、冬になって、雪が積もると除雪が必要になります。

駐車場に積雪すると、共同住宅ですから誰が最初に除雪するか
（アパートやマンションの駐車場から道路まで）
ということが大問題になります。

北海道では例年ですので、住宅居住者へ運営方法を定めているケースも多いようです。
大家さんが近隣の場合には、状況を判断して特に大雪だったら除雪車を依頼したりできます。

しかし、本州の大家さんだったりすると、気が付きません。
基本は、管理会社さんへ対応を依頼しておくのでしょうか？

 
◆次の問題は、水道管の凍りつきです。
これも地域によって、どのような対策がなされているか？

たまにしか凍らない地域は、多分何も対策をしていないでしょうから、
スポットで凍結が起こると、気温の上昇を待つしか、対策がありませんね。

 
◆ロードヒーティング付き物件
もあるようですが、維持費用が大変ですね。

 
◆暖房装置
ガスよりも灯油が好まれるようです。
ひと月の暖房費用が、灯油ではガスの半分くらいだそうです。
まだまだ、いろいろあるでしょうが、・・・・ということで、寒冷地方の不動産投資は、その地域に慣れ親しんだ方が行うことが基本でしょう。

と、ここで読者さんから、寒い地方での不動産経営に関して、とても親切なコメントを頂戴しましたので、紹介します！

ちなみに、女性の独身者ですよ。

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＜除雪について＞
私はアパート暮らしですが除雪は各個人で行なっています。
大手でしたら管理会社や大家さんが行うことが多いのですが、
毎年のように自分の駐車場の所は自分でが基本ですね！

大家さんが依頼すれば管理会社も動くのでしょうけれど
その分出費が多くなりますね・・・
＜水道管の凍結について＞
基本は水道管の水抜きをする
または
朝氷点下8度以上になる場合は、夜水を少し出して休む
（私の経験上このくらいで古いアパートは凍結します）

私は凍結を過去3回体験しました（泣）
雪国じゃないと知らない人多いかもしれませんね
＜暖房装置＞
エアコンも多いですが、ファンヒーターなど灯油の方が
温まりが早くて良いですね

あとはこたつが寒がりな人には必需品ですね。
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皆さん、参考になりましたでしょうか？

この影響か、最近やや物件が増えているように感じます。

それも１億台ではなく、２億から５億円の大型RC物件が多く目に付きます。

このような状況では、これらの大型物件への交渉は早めに買い付けを入れておくことをお勧めします。

要するに 、金融再生法が３月に切れるので、そのための予備的な交渉として、買い付けするということです。

任意売却に行く前に、オファーしているという状況を作り出します。

売主や担保を持っている金融機関などに対して、具体的内お客がいるということをアナウンスするのです。

できれば、大幅な指値をしましょう！

そして、じっと待つことです。

ただし、絶対にやってはいけないことがあります。

売り側へ返事を急がせることです。

このような、非常に買い側が有利な状況では、買い付け金額や期限などの条件は、全く意味を持ちません。

債権者に有力顧客の存在を知らしめるのことが、重要なことなのです。

同時に、融資の可能性のある金融機関に事前に話をしておきます。

この金融機関へも、焦らせてはダメです。

３月末まで一緒に待ちましょう。

督促したら絶対にダメなのです。

売主側は、まだ生き延びれると思っているので、現段階では指値にはまず応じません。

督促すると、断るに決まっています。

こうなると一旦話が切れて、せっかく有利な状況を作り出したことが、一瞬にして水の泡と消えてしまいます。

いずれ、指値近くまで下げないと売れない、任意売却を急がないといけない、競売が迫って来る・・・

という状況になって、初めて買い付けの効果が出てきます。

物件買い付け交渉は、その物件特有の状況や世の中の景気状況にあわせて柔軟に対応する必要があります。

買い付け書はひとつの規格に沿っていますが、実際の交渉は、変幻自在に対応します。

今は、大型物件への指値が可能な絶好のチャンスだと思います。

皆さん、頑張りましょうね。

調査対象はおおよそ２つのグループに別れます。

■Aグループ

築１５年～２０年程度

利回り１０％（築１５年）～１２％（築２０年）

外観はパリッとしています。

タイル張りの建物が多いです。

ファミリー２LDK～３LDK

駅からは少し距離がありますが、1戸に1台の駐車場完備です。

■Bグループ

築３０～３５年前後

利回り１５％～１７％前後

再生物件

外観は汚い

駅近のファミリー物件、２DK～３DK

どちらを好むでしょうか？

投資の初期は、全員Aグループですね。

複数棟を保有してきたら、AグループとBグループに別れます。

１０棟位、保有してきたら、全員がBグループです。

これは必然性があります。

（１）投資の初期は、最低の投資基準を満たしていれば、所有欲と安全面で判断します。

（２）成長期は、キャッシュフローで判断します。Aグループを選択できる人は、自己資金を入れている方々ですね。

（３）円熟期は、税金対策が全ての優先になりますので、経費を使えてキャッシュフローが潤沢になる再生物件が行き着くところです。

この頃になれば、生活に必要な費用は投資資金上は誤差範囲になってきているはずです。

（４）最後は、事業化を目指すことになるでしょう。不動産投資での事業とは、どのような形態か？

超速不動産投資家の苅田和哉が、今まさにこれを思考＆試行している段階です。

苅田和哉も１７戸と７戸のバルク区分所有物件を抱えています。

超速不動産投資法は、中古RC１棟物件に特化していますが、条件次第では中古のSRCまたはRCの区分所有もあり得ます。

■苅田和哉の保有物件の概要

・デベロッパーが開発した分譲マンションの売れ残りを、賃貸で運営

・デベロッパーの社長引き継ぎに伴い、案件の整理の一環として一括処分を入手

・３LDK～４LDKのファミリータイプ

・築浅（築１０年程度）、全戸に駐車場付き

・転勤族の幹部サラリーマンが客層

・都市部に位置しながらも、工業地帯に隣接して満室経営が可能

・表面利回り１２％超（購入時）

・外観、内部共に素晴らしい物件

■購入条件

・大幅指値による利回りを１２％超へアップ

売値は２億円超、２０百万円級の大幅指値です。

・少ない自己資金での購入

通常は５％（最低レベル）～７％（通常レベル）～１０％（十分レベル）の諸経費が必要ですが、

各種の技を駆使して数百万円の自己資金で購入。

・ フルローンがつくこと

売主様の御縁で地銀の紹介を頂き、フルローンの融資付き。

■メリット

・大規模修繕費が不要、溜まったお金も引き継げる

毎月結構な金額を積み立てしますので、RC１棟物のように一度に準備する必要がありません。

ただし、この積立金は表面利回りには隠されています。

苅田和哉の購入区分バルク案件、結構な金額の修繕積立金が溜まっていました。

その額は数千万円、修繕積立金をそのまま引き継げることが大きなメリットです。

・実需向けに売買可能

融資していただいた銀行との交渉で成功しました。

要するに、１戸での売却も出来るという条件で融資していただきました。

売買金額は１戸当たり８百万円台ですが、巷の売買実績では１１～１２百万円です。

売却時には、ローンの早期返済と同じ効果が得られます。

実需ですから、買い側の融資期間も長く引けますから、売りやすいのですね。

これはファミリーの区分に限ってのメリットです。

■物件の本当の姿

・見かけの満室時表面利回り：１２．２％

・実質の満室時表面利回り（修繕積立金除く）：１０．１％

ファミリーの区分所有案件だったから、実質利回りも１０％台を維持できています。

実質利回り１０％での運営は、多少空室が出ても赤字にはなりませんが、キャッシュフローは潤沢ではありません。

これは築浅にも関わらず、融資期間が２０年ということに依存しています。

地方銀行は融資期間は法定耐用年数より１０年は短い、ということは区分の出口は売却益でしょうか？

苅田和哉はサラリーマンですから、当然稼ぐためにやるかどうか判断します。

超速不動産投資家としての判断は、当然セルフリフォームはNGです。

しかしながら、サラリーマン大家としては、YESだと思います。

要するに、目的意識を明確化したら良いのです。

それと、費用対効果を意識することです。

現在実施中のセルフリフォームを、特別紹介しましょう。

今回、対象のロフト付き物件です。

アロマ美装

・人間は匂いに敏感、五感を擽ります！

IHクッキンヒータ

・費用対効果が絶大です！

クロスの部分洗浄

・管理会社からの見積もり：全面張替えなど吹っ飛びます！

セルフリフォームは、なかなか時間を要しますが、その時間は作業しながら考えている貴重な時間です。

体が動いて、汗が出る！出る！　　ただし、頭はスッキリ別の次元ですね。

ハッと、気がついたりします。

満室経営の肝などを。。。

試してみてください、セルフリフォーム！　意外にいいです。

サラリーマンが忙しいと言い訳しませんよ～～～。

クライアント様から、博多の銀行紹介物件があるとの情報をいただきましたので、詳細資料が間に合うなら対応できます。

当方も、ネットに少し良さそうな物件もありましたので、この土日には調査してみます。

銀行や物件業者に対してもいまから声をかけておく必要があります。

そうしないと、来年１月から３月にかけての稼ぎ時に良い物件が出た時には優先して紹介してもらわなければいけません。

超速不動産投資家の苅田和哉は常に、そのような行動をしてきました。

そのためには黒字の法人決算をして決算書を銀行にすぐに送っておく必要があります。

そうです！！！特に、大幅な利益を確保した６月末の前年度決算書の出番ですね。

また、現段階から物件調査してその反応を銀行や業者に伝えておかなければいけません。

何事も継続的な努力が必要で、そのように努力すれば周囲にもその熱意が伝わって、良い物件を優先して紹介してくれます。

以前登録しておいた楽待からも継続的な物件紹介を頂いています。

登録はこちらです。

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有効活用せねば！

結構、上流物件が紹介されますね、楽待はとてもよいですよ！

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収益不動産投資で稼ぐためには、ネット情報は毎日、新着情報を確認することが必要ですが、ついつい出来ない日も多いです。

このような場合に、楽待を使うと便利です。

条件をインプットしておけば、マッチした物件が紹介っされます。

不動産は気長に待つことが重要ですね。

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名前のとうりです！！！

損はありませんので、ぜひ登録してみてください。

あと、超速不動産投資家のサラリーマン苅田和哉がほぼ毎日、チエックしているサイトは不動産投資連合隊があります。

物件だけでなく、サラリーマンが利用しやすい業者さんを探すのにも便利です。

多くの物件を出しており、頻繁に情報更新している業者さんが良いと思います。

毎日見ていると、よさそうな仲介業者さんが判ってきますので、その段階でコンタクトするとよいでしょう。

名匠加藤清正が多くの実戦経験を生かし、慶長六年から七年間の歳月を費やして完成した。

明治１０年の西南戦争で天守閣をはじめ多くの建物を焼失したが、薩摩軍の猛攻撃に耐え、名城としての真価を発揮した。

武者返しの石垣も有名である。

天守閣に上がりました。

観光客が多いです。

露店もいろいろな地元名産品で、超速で稼いでいました。

九州新幹線が開通して、博多一極集中かと思いましたが、地方都市も潤っています。

数年前に別の物件に買い付けを入れましたが、融資がつかず断念しました。

今回は築浅で場所も最高、今度こそと思いましたが、価格交渉している間に業者に買われてしまいました。

いずれは、この地に収益物件を持ちたいです。

前オーナーは、ここに豪華なビリヤード台や卓球台や個人バーを置いていました。
サラリーマン大家の苅田和哉としては、これでは稼げませんので、すべて撤去してもらいました。
ただし、まだ立派な車（残置物！）が残っています。

室内や共用廊下は中国色の赤がアクセントになっています。
日本人にはとても合わないので、空室は赤のクロスをすべて除去して白に貼替えました。

漸くこれで、本格募集ができます。
リフォームに相当投資しましたので、１階のダンスホールと共に超速で稼いでもらわなければいけません。