ご要望がありましたので、超速不動産投資でどうなるか、試算します。

サラリーマンを継続して、個人での収益不動産投資で稼ぐケースです。

まず、税金の前提条件をしっかり確認です。この表は常に手元に。

N夫妻のシミュレーション（現状：専業サラリーマンの場合）

・二人ともにサラリーマンの課税所得１０００万円とすると、

１０００万円×０．３３－１５３．６万円＝１７６．４万円が一人当たりの所得税です。

N夫妻のシミュレーション（将来：兼業大家の場合）

・  二人ともに、１億円―利回り１２％―１０戸以上の物件を保有と仮定。

不動産収入（所得）は、２５０万円と仮定しましょう。

・  そうすると課税額は、二人ともにサラリーマンの課税所得１０００万円を合わせると

１２５０万円×０．３３－１５３．６万円―６５万円（青色申告）＝１９３．９万円が一人当たりの所得税です。

・  所得が２５０万円増えているのに、税金が１９３．９―１７６．４＝１７．５万円しか増加していないのは、青色申告で６５万円の控除が効いています。

・  さらに小規模共済を年間最大の８４万円かけたとすると、所得税は

（１２５０万円－８４万円）×０．３３－１５３．６万円―６５万円（青色申告）＝１６６．１８万円が所得税です。

あれあれ、専業サラリーマンより使えるお金が増えて、税金が少なくなりましたね。

これが節税スキームの効果です。

・小規模共済は、ウエブでいろいろ調べて見てください。解約時や満期では所得になりますが、いろいろ相殺する方法もあります。

（２）  その他

・  同じ３３％の税率でも、税金の支払う絶対額は次のようになります。

１０００万円×０．３３－１５３．６万円＝１７６．４万円

１８００万円×０．３３－１５３．６万円＝４４０．４万円

所得が増えると、税金は単純に増えるのです。

・さて、４０％だとどうなるか？

１８０１万円×０．４０－２７９．６万円＝４４０．８万円

あれあれ、３３％と一緒ですね、そうです、絶対額でみないといけません。

税金を税率で見るのは意味無しです。

・しつこいですが、もう一度。

９００万円×０．２３－６３．６万円＝１４３．４万円

９０１万円×０．３３－１５３．６万円＝１４３．７万円

役人（税金スキームを考える）は、大変賢いです

。。。。ということが良く判りましたね。

以上

この問に関する答えを見つけるための演習問題です。

（１）演習問題その１

●銀行融資の条件として期間２０年、金利２％とします。

●税金は税務上利益の４０％とします。

●入居率は８０％で、固定資産税を含む経費は満室家賃収入の２０％とします。

●建物（減価償却費用）価格は１億円の物件で帳簿額６千万円として３０年で償却します。

（築１７年の物件を購入した訳です。）

●さてこれらの条件において、実際のキャッシュフローが損益分岐点（ブレイクイ―ブン、要するにプラスマイナス零）となる表面利回りはいくらですか？

●連立方程式にて解を求めてください。

（２）演習問題その２

●銀行融資の条件として期間１５年、金利２％とします。

●建物（減価償却費用）価格は１億円の物件で帳簿額６千万円として２５年で償却します。

（築２２年の物件を購入した訳です。）

●その他の条件は演習問題その１と同じです。

地方で超速不動産投資を行う場合、地方銀行の目線で判定しなければいけません。

都市銀行や関東の銀行のように、長～い融資期間（融資年数＝法定耐用年数ー築年数）を組んでくれませんので、

自ずから、目標利回りが自動的に決まってきます。

上記の演習問題はこの典型例です。

苅田和哉はこの２つの目線で、常に物件を見ています。

答えは、次回に掲載します。

クライアント様にも同じ宿題を出していますので、どの程度できてくるか、楽しみです！！！

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