苅田和哉の超速不動産投資で夢リタイア

■区分所有マンションを購入する場合に、どのように判断すべきか？

苅田和哉も１７戸と７戸のバルク区分所有物件を抱えています。

超速不動産投資法は、中古RC１棟物件に特化していますが、条件次第では中古のSRCまたはRCの区分所有もあり得ます。

 

■苅田和哉の保有物件の概要

・デベロッパーが開発した分譲マンションの売れ残りを、賃貸で運営

・デベロッパーの社長引き継ぎに伴い、案件の整理の一環として一括処分を入手

・３LDK～４LDKのファミリータイプ

・築浅（築１０年程度）、全戸に駐車場付き

・転勤族の幹部サラリーマンが客層

・都市部に位置しながらも、工業地帯に隣接して満室経営が可能

・表面利回り１２％超（購入時）

・外観、内部共に素晴らしい物件

 

■購入条件

・大幅指値による利回りを１２％超へアップ

売値は２億円超、２０百万円級の大幅指値です。

・少ない自己資金での購入

通常は５％（最低レベル）～７％（通常レベル）～１０％（十分レベル）の諸経費が必要ですが、

各種の技を駆使して数百万円の自己資金で購入。

・ フルローンがつくこと

売主様の御縁で地銀の紹介を頂き、フルローンの融資付き。

 

■メリット

・大規模修繕費が不要、溜まったお金も引き継げる

毎月結構な金額を積み立てしますので、RC１棟物のように一度に準備する必要がありません。

ただし、この積立金は表面利回りには隠されています。

苅田和哉の購入区分バルク案件、結構な金額の修繕積立金が溜まっていました。

その額は数千万円、修繕積立金をそのまま引き継げることが大きなメリットです。

・実需向けに売買可能

融資していただいた銀行との交渉で成功しました。

要するに、１戸での売却も出来るという条件で融資していただきました。

売買金額は１戸当たり８百万円台ですが、巷の売買実績では１１～１２百万円です。

売却時には、ローンの早期返済と同じ効果が得られます。

実需ですから、買い側の融資期間も長く引けますから、売りやすいのですね。

これはファミリーの区分に限ってのメリットです。

 

■物件の本当の姿

・見かけの満室時表面利回り：１２．２％

・実質の満室時表面利回り（修繕積立金除く）：１０．１％

ファミリーの区分所有案件だったから、実質利回りも１０％台を維持できています。

実質利回り１０％での運営は、多少空室が出ても赤字にはなりませんが、キャッシュフローは潤沢ではありません。

これは築浅にも関わらず、融資期間が２０年ということに依存しています。

地方銀行は融資期間は法定耐用年数より１０年は短い、ということは区分の出口は売却益でしょうか？