苅田和哉の超速不動産投資で夢リタイア

（１）演習問題その１

 

（前提条件）

●銀行融資の条件として期間２０年、金利２％

●税金は税務上利益の４０％

●入居率は８０％で、固定資産税を含む経費は満室家賃収入の２０％

●建物価格は１億円の物件で帳簿額６千万円として３０年で償却

 

（設問）

●実際のキャッシュフローが損益分岐点となる表面利回りを求めよ

 

（回答）

・１億円の物件をフルローンで投資すると仮定する。ただし、諸経費は無視する。

・期間２０年、金利２％では、元金返済は５百万円/年、金利返済は１百万円/年（１０万円未満四捨五入）。

・減価償却は２百万円/年。

・表面利回りをX、税金をYとおくと、以下の方程式が成り立つ

Y＝｛１００百万円×X×０．６（空室率２０％＋経費率２０％考慮）-２百万円（減価償却）-１百万円（金利）｝×０．４——（１）

Y＝１００百万円×X×０．６-５百万円（元金）-１百万円（金利）——-（２）

 

（解説）

・式（１）の右辺は、税務上の利益に４０％を掛けています。

これが税金になります。

・式（２）の右辺は、実際のCF（キャッシュフロー）になります。

損益分岐ですから、実際のCFと税金が同じという条件です。

 

（１）と（２）を解けば、X＝０．１３３

答えは、１３．３％です。

 

入居率８０％は普通にありえることですので、苅田和哉が提唱する超速不動産投資では、

最低でも利回り１３％以上の物件を購入するようにしましょう。

指値でそのような物件を創り出します。

ただし、築１５年前後で融資期間が２０年取れる物件の時です。