苅田和哉の超速不動産投資で夢リタイア

（１）演習問題その２

 

（前提条件）

●銀行融資の条件として期間１５年、金利２％

●税金は税務上利益の４０％

●入居率は８０％で、固定資産税を含む経費は満室家賃収入の２０％

●建物価格は１億円の物件で帳簿額６千万円として２５年で償却

 

（設問）

●実際のキャッシュフローが損益分岐点となる表面利回りを求めよ

 

（回答）

・１億円の物件をフルローンで投資すると仮定する。ただし、諸経費は無視する。

・期間１５年、金利２％では、元金返済は６．７百万円/年、金利返済は１百万円/年（１０万円未満四捨五入）。

・減価償却は２．４百万円/年。

・表面利回りをX、税金をYとおくと、以下の方程式が成り立つ

Y＝｛１００百万円×X×０．６（空室率２０％＋経費率２０％考慮）-２．４百万円（減価償却）-１百万円（金利）｝×０．４——（１）

Y＝１００百万円×X×０．６-６．７百万円（元金）-１百万円（金利）——-（２）

 

（解説）

・式（１）の右辺は、税務上の利益に４０％を掛けています。

これが税金になります。

・式（２）の右辺は、実際のCF（キャッシュフロー）になります。

損益分岐ですから、実際のCFと税金が同じという条件です。

 

（１）と（２）を解けば、X＝０．１７６

答えは、１７．６％です。

 

築２２～２３年前後で、表面利回り１２～１３％前後の物件はよく見かけます。

市場としても美味しい物件に映るのではないでしょうか？

しかしながら、今回の試算でこの利回りでは、地方銀行の１５年ほどの融資期間前提では不十分なことがお分かりですね。

 

解決策としては、法定耐用年数までの融資期間を見てくれる銀行に持ち込むことです。

銀行の融資担当者との会話で、この当たりは探ることになりますが、一度でも融資を受けている銀行では大概率直に話してくれます。

特に、大規模修繕が実施されていれば、可能性はあります。

 

とにかく、行け行けの銀行担当者の時に、懇意になって、バンバン長期の融資を引きましょう。

よく、長期融資を引きたがらない方をお見受けしますが、物件が増えてくれば、長い融資も短い融資も混在してきて、バランスが自然と取れるようになりますので、神経質になる心配は無用です。

地方銀行では、RC中古物件に対しては、１５年～２０年の短い融資期間が一般的ですから、法定耐用年数までの融資が一度でも引けたら、財務諸表も改善されますね。