苅田和哉の超速不動産投資で夢リタイア

久々にメルマガを配信しました。

このブログを見て頂いている一般の方にも、内容をシェエアしますね。

（以下、発信内容です）

現在、物件価格がどんどん上昇しています。
この局面で物件を購入する秘訣を伝授しますね。

その前に私がオフィシャルブログ等で発信しているメッセージを再掲します。
これに当てはまる人だけが、物件を購入できるチャンスがあります。

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良くも悪くも不動産投資は、人生を一気に新局面へ導く破壊的力をもっています。

現状の生活に満足している方、年金の足しにと考えている程度の方、平凡な安全第一の人生を考える方々には、収益不動産投資はお薦めしません。

しかしながら、現状を打開し悔いの無い人生にチャレンジしたいと本気で考え、夢の実現に全てを注ぐ覚悟・胆力のある方には、収益不動産投資によって、限りない成功の可能性があります。

夢は必ず実現するもの！　共に進もうではありませんか！
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努力する人には神様は決して裏切らないものです。逆に言えば、努力できない人には神様は冷淡ですし、いつも言っているように物件が大家として自分を選んでくれません。

さて、これまで私が基準にしてきた物件（従来基準）は、以下の様なものです。

■従来基準
・中古RC１棟　築１５～２０年
・表面利回り　１２％以上
・高積算評価　「価格×７０～８０％」＜固定資産評価額
・キャッシュ・フロー　２００～２５０万円以上＠１億円投資当たり
（融資期間２０～２５年、金利２％、経費２０％、空室率１５％）

しかしながら、現在においては大都市圏ばかりでなく、地方都市でも上記に当てはまる物件は出てこなくなりました。

この局面においては、上記条件の物件は”ないものねだり”ですので、いくら待っても探しても購入は無理です！何かリスクを果敢にとった方が物件購入可能です。

そのリスクを取る物件とは？？？
ズバリ、「築古高利回り物件」か「築浅低利回り物件」ですね。

苅田和哉は当然ながら前者狙いです。現時点で、築２５年以上の表面利回り２０％の物件を買い付け中です。見事ゲットしたら、ブログ等で紹介したいと思います。

このような築古物件は、運営ノウハウを持っている経験者でなければ、正直難しいです。
では、皆さんにはどのような物件を推奨するか？

以下の新基準を御覧ください。

■新基準
・中古RC１棟　築５～１５年
・表面利回り　１０％以上
・積算評価　「価格×７０％」＜固定資産評価額
・キャッシュ・フロー　２００万円以上＠１億円投資当たり
（融資期間３０年、金利２％、経費２０％、空室率１５％）

ここでは築浅の物件選択と、３０年融資を出す銀行開拓がポイントです。
築浅ですから、空室率は１５％を割ることは少ないでしょうから、実際のキャッシュ・フローは大丈夫と考えます。

いかがでしょうか？この基準なら、指値を駆使して届きそうですよね。
それでは、頑張ってください。

今の物件入手が難しい時期に自分の努力で物件購入できれば、それだけで競争に勝ったということです。
ではまた、お会いしましょう♪